Você já notou que é cada vez mais comum o lançamento de empreendimentos imobiliários mistos? Eles são aqueles edifícios compostos por unidades residênciais e espaços destinados a pontos comerciais. Possivelmente você mora ou é vizinho de algum condomínio assim, que possui farmácia, lojas ou até academia de ginástica anexa à portaria.

Esse tipo de empreendimento tem por objetivo trazer mais comodidade aos condôminos, além de certa economia, na medida em que as despesas condominiais são, em regra, divididas em razão do tamanho da unidade, incluindo estas lojas, e é justamente neste ponto que se instaura a discussão. Seria justo ou legal cobrar dessas lojas o mesmo valor que é cobrado das demais unidades, considerando que elas não usufruem de boa parte dos serviços condominiais?

Há tempos o poder judiciário recebe inúmeras ações nesse sentido. Este assunto é tão polêmico que até hoje não se firmou um entendimento definitivo sobre o tema. Dentre os operadores do direito, há quem entenda que: Caso não haja previsão expressa na convenção, de que tais lojas devem contribuir no custeio das despesas comuns, a cobrança seria ilegal; Outros porém, entendem que a omissão da convenção autorizaria a cobrança, que só seria ilegal caso ela trouxesse de forma expressa que tais lojas seriam excluídas do rateio, posto que a regra é de que todos participam.

Há, ainda, um terceiro entendimento, segundo o qual, ainda que houvesse previsão na convenção de condomínio, as cotas condominiais não poderiam ser cobradas de forma indiscriminada destas unidades comerciais, pois isso iria de encontro à regra do artigo 1.140 do Código Civil, que, em resumo, aduz que as despesas relativas às áreas comuns, incumbe à quem delas se servem. Como os lojistas com acesso indepentende para a rua não se beneficiam de serviços como manutenção de elevadores, limpeza das áreas internas, portaria etc. entende-se que não deveriam contribuir.

Vale lembrar que o jargão “a convenção é soberana” não é exatamente verdade, uma vez que, ainda que exista certa liberdade na estipulação das regras condominiais, certo é que elas se submetem à LEIS não podendo contrariá-las.

A falta de consenso em relação ao tema, faz com que ocorram decisões judiciais conflitantes, o que gera uma enorme insegurança jurídica. Em recente pesquisa jurisprudencial, constatou-se que no Estado do Espirito Santo, há quem entenda ser necessário exisitir previsão na convenção condominial para se conceder tratamento distinto às lojas em detrimento aos apartamentos do condomínio (2ª Turma do Colégio Recursal dos Juizados Especiais) assim como há entendimento de que: só poderá arcar com as despesas relativas à área comum aqueles condôminos que se utilizam dela, evitando-se assim enriquecimento sem causa, independentemente da convenção. (1ª Câmara Cível do TJ/ES).

Nem mesmo no Superior Tribunal de Justiça há consenso em relação ao tema. A 4ª Turma do STJ entende que: Em regra, todos pagam condomínio, a menos que expressamente a convenção exclua, por determinada situação peculiar, aquele condômino. Se a convenção também for omissa, a loja também deverá pagar. A 3ª Turma do STJ, por sua vez, entende que o razoável é a contribuição do condômino naquilo que ele efetivamente usufrua, real ou potencialmente,

Essa discordância e a insegurança jurídica dela decorrente podem trazer graves prejuízos aos condomínios e/ou aos lojistas, uma vez que, a depender de onde o processo for julgado o resultado por ser um ou outro. A solução para este problema, na opinião desde advogado, seria a alteração da convenção condominial para incluir de forma expressa a obrigação (ou não) de contribuição para as despesas comuns, que em caso positivo, deverão ser limitadas àquelas em que o condômino logista aproveita. (Ex: manutenção de calçadas, seguro do prédio, pintura externa, garagem, etc.).

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Eduardo Lovatti – OAB/ES 22.626
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