Imagine a seguinte situação: Um imóvel é alugado e em virtude da falta de pagamento dos alugueis e encargos foi preciso contratar um advogado para “cobrar” a dívida e obter o despejo daquele inquilino. Neste caso, o valor pago para o advogado poderia ser repassado ao locatatário inadimplente, vez que ele deu causa àquela contratação?
A resposta para esta pergunta é: DEPENDE! Vou explicar… Embora o Código Civil estabeleça que o devedor responde pelos prejuízos a que sua mora der causa, acrescidos de juros, atualização monetária e, honorários de advogado. O Superior Tribunal de Justiça, através de sua Corte Especial, firmou entendimento no sentido de que os honorários contratuais não integram valores devidos à titulo de perdas e danos. Ou seja, não seria possível incluir na condenação, os valores que parte autora despendeu com a contratação de advogado para ajuizar a ação de cobrança.
Para os ministros, não seria razoável atribuir à parte adversa na demanda, que não possui nenhuma relação com o advogado da outra parte, o dever de arcar com os honorários convencionados com base em critérios particulares e subjetivos. Além disso, por força dos princípios do contraditório e da ampla defesa, o devedor somente poderia ser condenado ao pagamento dos honorários contratuais se lhe fosse permitido discutir os termos daquele contrato.
Com base nesse entendimento, tribunais estaduais tem afastado cláusulas contratuais que imponham a obrigação do devedor de arcar com honorários do advogado contratado para realizar a cobrança. Seriam, portanto, nulas de pleno direito, àquelas cláusulas que estipulam que na hipótese de intervenção de advogado, o débito será acrescido do 10% (dez por cento) em caso de cobrança extrajudicial e de 20% (vinte por cento) em caso de cobrança judicial.
Ocorre que, a partir do julgamento do RECURSO ESPECIAL Nº 1.644.890, o STJ passou a entender que é possível a inclusão de honorários advocatícios contratuais na execução de contrato de locação em shopping center, uma vez que este tipo de contrato possui natureza atípica, o que permite o estabelecimento de cláusulas extravagantes, dentre as quais, a que estipularia o repasse ao locatário do dever de arcar com os honorários advocatícios convencionais.
A caracteristica empresarial e as peculiaridades dos contratos de locação em shopping center atinge diretamente a forma como o contrato deve ser interpretado, pois a atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre-concorrência, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade.
Nesse sentido, registra-se que a Lei n° 8.245/91, que regulamenta a locação de imóveis urbanos, determina que nas relações entre logistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas.
Conclui-se, portanto, que em se tratando de CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER, a insersão de cláusulas que obriguem o inquilino a reparar os custos com a contratação de adovogado é valida, dada natureza atípica deste contrato e da autorização contida no art. 54 da lei do inquilinato.
Registra-se, todavia, que um recente julgado proferido pela 2ª Câmara Cível do TJ/ES, extendeu este entendimento à um imóvel comercial situado fora de shopping center. Para os desembargadores, se previsto expressamente em contrato, seria devido o ressarcimento das despesas com advogado.
A decisão é controversa!
Em caso de dúvidas, busque o atendimento de um advogado especialista. Estamos à disposição!
Eduardo Lovatti – OAB/ES 22.626
Telefone/Whastapp: (27) 99956-9705
E-mail para contato: lovatti@sladv.com.br