Essa semana assessoramos mais um cliente réu em execução de cotas condominiais. Durante o seu atendimento, questionou-nos quanto a legalidade da seguinte questão: Por estar devendo condomínio, o síndico pode impedir um condômino de utilizar a piscina do prédio, a academia, de reservar o salão de festas ou até mesmo a churrasqueira?
Respondemos de pronto: NÃO! O condômino inadimplente não pode ser impedido de utilizar as áreas comuns. Aliás, ainda que houvesse previsão na convenção de condomínio, regimento interno ou decisão assemblear nesse sentido, essa regra seria NULA e não poderia ser aplicada, sob pena de condenação por DANO MORAL em favor do condômino.
O Superior Tribunal de Justiça tratou deste tema em 2016 quando concluiu pela invalidade de restrição imposta em convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer pelo condômino inadimplente e sua família. No caso, a 3ª turma do STJ entendeu que a regra desnatura o instituto do condomínio e limita o direito de propriedade.
Da mesma forma, o Tribunal de Justiça do Espirito Santo ao julgar um recurso em janeiro de 2020, entendeu que o condomínio não pode impedir o acesso de condômino devedor às dependências comuns, sejam elas sociais ou de lazer. Para o Desembargador relator, cada condômino, além de proprietário de sua unidade autônoma, é, também, proprietário de fração ideal de todas as partes comuns do empreendimento, razão pela qual, caso fosse impedido de usufruir de alguma área em decorrência de sua inadimplência, estaria sendo lesado em seu direito de propriedade.
O fato do condômino estar inadimplente não autoriza a interrupção de serviços, nem tampouco o impedimento à utilização de salões de festa, piscinas, churrasqueiras, quadras e demais áreas comuns, até porque o condomínio possui meios legais de cobrar a dívida, inclusive, aplicando multa correspondente a 5x o valor da cota condominial.
É importante que o síndico esteja bem assessorado para que não cometa nenhum abuso no exercício de sua gestão, uma vez que, a imposição de tais restrições pode culminar na condenação do condomíno em danos morais, além de incorrer o próprio síndico em crime de exercício arbitrário das próprias razões, previsto no art. 345 do Código Penal.
De igual maneira, é importante que os condôminos nesta situação, busquem orientação profissional para que não tenham seus direitos tolhidos por arbitrariedades cometidas por síndicos e/ou adminstradoras mal intencionadas.
Em caso de dúvidas, procure um advogado especialista. Estamos à disposição!
Eduardo Lovatti – OAB/ES 22.626
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